Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt.


Der Makleralleinauftrag

 

Mit dem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

 

Risiken ohne Makleralleinauftrag

 

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werde. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

 

Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.


© Immobilien Scout GmbH



Wer bestellt, bezahlt. Oder?

Eine Bundesratsinitiative der Länder Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen sieht vor, dass Maklergebühren für Mietwohnungen künftig grundsätzlich vom Vermieter, vom Wohnungsverwalter oder vom Vormieter, der einen Nachfolger sucht, gezahlt werden müssen. Ende März wird das Gesetzesvorhaben im Bundesrat diskutiert.

Bislang ist es üblich, dass Immobilienbesitzer oder Vermieter einen Makler damit beauftragen, Interessenten für Haus oder Wohnung zu finden. Das Entgelt für diese Dienstleistung wird dann meistens von den künftigen Mietern oder Käufern gezahlt. Dies ist rechtens, denn das „Wohnungs-Vermittlungsgesetz“ (Wo-VermG) regelt beispielsweise die Provisionshöhe für Vermietungen; das Gesetz lässt indes offen, wer die sogenannte Courtage zu zahlen hat.

Courtage bei Miete und Kauf

Das WoVermG regelt in § 3, wie hoch die Courtage im Fall der Vermietung ausfallen kann: Der Makler darf dem Wortlaut zufolge „kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt“. Dadurch kommt die in vielen Makler-Anzeigen genannte Vermittlungsgebühr von 2,38 Nettokaltmieten zustande, die bei erfolgreicher Vermietung in Rechnung gestellt werden dürfen. Höhere Gebühren sind nach dem Gesetz nicht zulässig, geringere dagegen schon.

Beim Haus- oder Wohnungskauf gilt Ähnliches: Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, §§ 652 bis 654). Auch dort ist vom Gesetzgeber nicht festgelegt, wer zahlt, allerdings ist im Verkaufsfall zudem die Höhe der Courtage nicht festgeschrieben. In diesem Fall hat sich die Provisionshöhe über den Markt ergeben. So kommt es, dass beim Immobilienkauf regional unterschiedliche Prozentsätze verlangt werden und, je nach Region, entweder der Käufer die Maklercourtage trägt, der Verkäufer die Provision zahlt oder sie zwischen den Parteien aufgeteilt wird; das Letztere ist in den meisten Bundesländern der Fall (Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen). Die Vermittlungsgebühr liegt beim Immobilienkauf bei drei bis sechs Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen ebenfalls 19 Prozent Mehrwertsteuer, sodass je nach Wohngegend zwischen 3,57 und 7,14 Prozent vom Kaufpreis als Maklercourtage fällig werden.

Bundesratsinitiative über „Bestellerprinzip“

Die nun geplante Bundesratsinitiative – Bundesrat, Drucksache 177/13 – konzentriert sich nur auf die Maklercourtage bei der Vermietung von Wohnraum. Die Initiatoren fordern: Wer zur „Anbahnung von Wohnraummietverhältnissen als erstes einen Makler ins Boot holt, hat auch die Maklerprovision zu tragen“ – der Begriff „Bestellerprinzip“ war gefunden. Die bisherige Praxis führe – in Verbindung mit der dem Mieter regelmäßig abverlangten Kaution – zu einer erheblichen finanziellen Belastung des Mieters zu Beginn eines Mietverhältnisses, die insbesondere für Geringverdiener und Familien nur schwer zu schultern sei. Es geht bei der Gesetzesinitiative also um die finanzielle Entlastung aller Mietwohnungssuchenden.

Betrachtet man den Wohnungs- und Immobilienmarkt, zeigt sich schnell, dass zwischen großen Städten und ländlichen Regionen deutliche Unterschiede bestehen. Auf dem Land oder in Gegenden, in denen viele Wohnungen leer stehen, übernehmen meist die Vermieter die Maklerkosten. Dort, wo Wohnraum knapp ist, etwa in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln oder München, werden die Mieter in die Zahlungspflicht genommen. Der Grund: In begehrten Wohnlagen ist es derzeit beinahe aussichtslos, eine Wohnung ohne Unterstützung durch Makler zu finden. Zudem steigen – Markwirtschaft im Idealfall – bei einem knappen Gut die Preise, wenn mehr von diesem Gut nachgefragt wird. In den genannten Ballungsgebieten ist genau diese Entwicklung zu beobachten: Die Mieten klettern nach oben; das freie Wohnungsangebot schrumpft. Kehrseite steigender Mieten: Es steigt auch die Courtage. Zugleich sinkt der Aufwand für Makler, mit dem sich in begehrten Gebieten eine Wohnung vermieten lässt: Wohnungsbesichtigungen sind vielerorts eher Massenveranstaltungen.

Kostensteigerung durch Bestellerprinzip?

Kritiker der Gesetzesnovellierung fürchten, dass durch das Bestellerprinzip die Mieten steigen werden: Wer bisher als Vermieter die Dienste eines Maklers in Anspruch nahm, könnte nun die Kosten für die Maklerprovision in die Miete einrechnen. Da der Vermieter nicht weiß, wie lange das Mietverhältnis bestehen wird, kann er die Provision nicht über einen längeren Zeitraum verteilen, sondern er muss damit rechnen, dass in kurzer Frist erneut Maklerkosten anfallen werden. Wenn langjährige Mieter also bisher nur zu Beginn des Mietvertrages die Kosten des Maklers tragen, könnte künftig, auch wenn die Wohnungen zehn Jahre und länger bewohnt würden, die Courtage dauerhaft über den Mietzins in Rechnung gestellt werden, obwohl sie schon längst bezahlt ist.

Allerdings hängt der Anstieg der Mieten von vielen Faktoren ab: Wohnraumentwicklung, veränderte Renditeerwartungen, staatliche Vorgaben. Schließlich ist ein Vermieter darauf bedacht, eine möglichst hohe Miete zu erzielen. Der Makler sollte dafür den passenden Mieter finden. Vermieter haben zudem den Vorteil, dass sie Maklerkosten steuerrechtlich als Werbungskosten bei „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ geltend machen können. Das heißt, die Maklergebühren müssten nicht zwangsläufig und vollumfänglich zu höheren Mieten führen.

Makler: Mittler zwischen Angebot und Nachfrage

In den Medien wird regelmäßig von Provisionszahlungen bei Mietanbahnungen berichtet, die „unter der Hand“ geleistet werden. Oft lägen diese sogar über der gesetzlich zulässigen Provision. Wenn die Mieter von der Maklergebühr künftig freigestellt wären, sparen sie Kosten bei Wohnungssuche und Umzug, die sofort anfallen würden. Das verstärkt die Gefahr von Bevorzugungen durch Einigungen außerhalb des Mietvertrages. Dann würde das Bestellerprinzip in letzter Konsequenz den Schwarzmarkt fördern.

Makler sind im Idealfall Vermittler zwischen Anbietern und Nachfragern. Beide wenden sich an den Makler, weil er nicht nur eine Art „Marktplatz“ zur Verfügung stellt, sondern weil er aufgrund seiner Kenntnisse Wohnraumangebot und Mietnachfrage zusammenführt. Ein Makler erbringt damit nicht ausschließlich Leistungen für den Anbieter, sondern ebenso für den Wohnungssuchenden. Würden Makler künftig ausschließlich vom Anbieter bezahlt, hätten sie auch ausschließlich dessen Interessen wahrzunehmen und wären nur diesem verpflichtet.

Seit Jahren leidet die Branche – es gibt aktuell rund 30 000 Maklerunternehmen in Deutschland – unter einem eher schlechten Image. So berichtete das Handelsblatt Ende 2012 unter der Überschrift „Die Geldmacher“ über eine undurchsichtige Branche, die, „während die Preise am Wohnungsmarkt steigen, kräftig abkassieren“.

Die Interessenverbände der Makler versuchen seit Jahren, gegen die „Abzockermentalität“ schwarzer Schafe in der Branche vorzugehen. Das werde aus ihrer Sicht nicht einfacher, wenn ausreichender und gewünschter Wohnraum fehlt, beklagen die Verbandssprecher. Die Verschiebung der Kosten auf die Mieter ist aus Sicht der Verbände Folge der Wohnungsmarkt-Situation, und die wiederum müsse auch einer verfehlten Politik angerechnet werden.

Politik beeinflusst Immobilienmarkt

Tatsächlich hat die Politik erheblichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt. In den letzten Jahren haben beispielsweise zahlreiche Städte ihren Wohnungsbestand verkauft, um die Ausgaben für Wohnungsverwaltung und Instandhaltung zu senken oder um mit den Erlösen ihre klammen Kassen aufzubessern. Jetzt stellen sie fest und beklagen, dass sie ihre Mitsprache beim Wohnraumangebot für einkommensschwächere Bürger und ihre Familien aus der Hand gegeben haben. Konsistente Wohnungspolitik sieht anders aus.

Weitere Belege politischer Einflussnahme: Die Mietnebenkosten für Heizung und Strom werden – Stichwort Energiewende – in die Höhe getrieben. Kommunale Gebühren im Bereich Wasser und Abfallentsorgung steigen. Kommunale oder landeseigene Grundstücke werden ungern für den Mietwohnungsneubau zur Verfügung gestellt. Seitdem die bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent im September 2006 aufgegeben und die Festlegung des Satzes in die Hände der Bundesländer gelegt wurde, sind die Steuersätze erhöht worden; sie liegen inzwischen je nach Bundesland – mit Ausnahme Bayerns und Sachsens, wo weiterhin 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig sind– zwischen 4,5 und 5,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Ob da ein weiteres Gesetz tatsächlich für Erleichterung sorgen wird?

Andreas Schirmer (Ludwig-Erhard-Stiftung e.V.)

 

Quelle: "Im Klartext" Ausgabe 03/2013

 

Mit freundlicher Genehmigung der Ludwig-Erhard-Stiftung  e.V. 

http://www.ludwig-erhard-stiftung.de

 

 

Stefan Tafferner

Geschäftsführender Inhaber/

Immobilienmakler

 

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